Инфометр
Проектный центр «Инфометр»
Коммунальные тайны
Три ошибки управляющих компаний, за которые вы заставите их отчитаться
44 рубля за квадратный метр — столько в среднем переплатил в 2016 году владелец недвижимости в каждом третьем многоквартирном доме за текущий ремонт и услуги управления, которые ежемесячно мы видим в счетах из почтового ящика.

В начале июня мы вместе с «Деловым Петербургом» проверили, как управляющие компании Северной столицы отчитываются о суммах денежных средств, собираемых с жильцов за текущий ремонт, содержание и ремонт общедомового имущества в 2016 году. Мы обнаружили несоответствия в финансовой отчетности жилкомсервисов на миллиарды рублей, проверив данные почти 18 тысяч многоквартирных домов.
Если вы хотите прямо сейчас разобраться
Как мы это посчитали?

1. На портале «РеформаЖКХ» доступна информация о выставленных управляющими компаниями счетах по 11 740 многокваритрным домам (на 20 июня 2017)

2. По каждому дому мы сопоставили суммы за услуги управления и текущий ремонт,

  • выставленные управляющей компанией и указанные в отчётности (в примере — «Начислено»)
  • рассчитанные нами по рекомендованным тарифам Администрации за 1 и 2 полугодие 2016 года по следующей формуле:
(Sжилая + Sнежилая) x 6 x (тариф 1 полугодие + тариф 2 полугодие)

3. Если сумма начислений выше, чем при расчете по тарифу, мы рассматриваем это как завышение. В примере 1 019 326 руб. вместо 524 984 руб. за текущий ремонт и 236 790 руб. вместо 166 822 руб. за услуги управления.

4. Домов с завышением насчитали 3742 штуки — это треть от количества домов, по которым управляющие компании разместили отчетность о начислениях. Сумма жилых и нежилых площадей по ним — 21 782 984 кв.м. Сумма завышений по статьям «Текущий ремонт» и «Услуги управления» — 950 697 412 руб.

5. Делим сумму завышений на сумму площадей и получаем ~44 рубля на кв. м

Читайте дальше и мы расскажем о возможных причинах расхождений в финансовой отчётности, и о том, что можно сделать, чтобы не переплачивать.
Три ошибки управляющих компаний
Они мешают разобраться, сколько мы действительно платим за ЖКХ. Но вы можете с ними справиться и добиться правды.
Сокрытие информации
8247 профилей домов заполнены на «РеформеЖКХ» не полностью, это грозит управляющим компаниям штрафами

Узнать больше
Грубые ошибки в отчетности
3088 отчётов управляющих компаний за 2016 год содержат опечатки на пару миллиардов рублей

Узнать больше
Расхождения в отчетности
9397 финансовых отчетов не соответствуют нормативным тарифам почти на 9 миллиардов рублей

Узнать больше
Тлен и безысходность?
При виде общих цифр у многих опускаются руки: если ситуация плачевна везде, то ничего не изменить. Однако коллеги из «Делового Петербурга» доказали, что добиваться информации можно и нужно: они запрашивали информацию у управляющих компаний и получали ответы именно по конкретным домам (почему информация не опубликована, откуда взялись расхождения в суммах начислений, где найти протоколы собрания собственников).

Это означает, что жильцы и владельцы помещений в многоквартирных домах (МКД) могут повлиять на ситуацию в каждом конкретном случае — получить информацию, указать на ошибку и добиться перерасчёта.

Мы не только провели анализ и посчитали общие суммы, но и создали калькулятор, который поможет читателям проверить данные по каждому дому, который обслуживается управляющей компанией. Отсутствие информации или несовпадение сумм — повод проверить, на что ваша управляющая компания расходовала средства.
Гиганты
Управляющие компании доминируют на рынке обслуживания многоквартирных домов. Почти 80% МКД Санкт-Петербурга (около 18 тысяч) приходятся на их долю. Учредителями крупнейших из них являются органы государственной власти, а количество домов в управлении исчисляется сотнями.

Эффективность работы подобных гигантов нередко ставится под сомнение: претензии вызывают качество выполняемых работ, обоснованность применяемых тарифов и прозрачность финансовой отчетности.
Количество домов, обслуживаемых управляющими компаниями Санкт-Петербурга
В подавляющем большинстве случаев учредители крупных жилкомсервисов — Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и, как ни странно, еще один крупный «государственный» ЖКС № 2 Московского района: помимо 181 дома под собственным управлением он имеет косвенное отношение к еще 11 377 МКД в качестве соучредителя ЖКС в других районах. Также соучредителями трёх крупных ЖКС с аналогичной долей 80% являются ООО «Проминвест Запад», «Проминвест Восток» и «Проминвест Центр», известные по долговым скандалам.

ООО «ЖКС № 3 Фрунзенского района» (123 дома), по данным сервиса «Контур.Фокус», на 80% принадлежит эстонской компании CityServiceSE, которая также является учредителем ОАО «Сити Сервис» (142 дома). Еще 2 управляющие компании на 55 домов принадлежат финским и китайским учредителям.

4 управляющие компании на 158 домов имеют в составе учредителей оффшорные организации.
Fix Price
Управляющие компании в качестве объекта анализа были выбраны еще и потому, что они гораздо чаще, чем ТСЖ или ЖСК, руководствуются тарифами, рекомендованными Администрацией Санкт-Петербурга, — в случаях, если общее собрание собственников не утверждало повышенных или пониженных ставок.
Вообще тарифы, утвержденные городскими администрациями, применяются для тех, кто не приватизировал жилье, и в тех случаях, когда собственники помещений не приняли решение о выборе способа управления домом.
Рекомендованные тарифы
Текущий ремонт
Ремонт фундамента, стен и фасадов, перекрытий, крыши, лестниц, балконов, крыльца, полов, отопления, водоснабжения, электроснабжения, вентиляции, лифтов и др.

В 2016 году:
5,08 руб./кв.м - первое полугодие
5,84 руб/кв.м - второе полугодие
Услуги управления
Документация, заключение договоров, начисление, сбор и взыскание платежей, контроль качества диспетчерское обслуживание, информирование о тарифах и др.

В 2016 году:
1,18 руб./кв.м - первое полугодие
2,29 руб/кв.м - второе полугодие
Содержание дома
Сезонные работы: удаление снега и наледи, полив газонов. Укрепление окон и дверей, внешнее благоустройство, санитарная уборка, обслуживание отопления и др.

В 2016 году:
9,59 руб./кв.м - первое полугодие
10,39 руб/кв.м - второе полугодие
Как на ладони
Сегодня, чтобы узнать, кто отвечает за дом и кому вы платите деньги за покраску подъезда, не нужно расспрашивать людей в оранжевых жилетах — достаточно ввести ваш адрес на сайте «РеформаЖКХ». Цель создания портала — повышение прозрачности работы управляющих компаний и контроль их деятельности.

На портале есть сведения как о самой управляющей компании (контактные данные, перечень домов в управлении), так и о каждом доме (о суммах, выставленных потребителям за услуги УК, о расходовании собранных средств, тексты протоколов общих собраний и многое другое).

За неправильную публикацию сведений управляющими компаниями отсутствие информация предусмотрена ответственность — от штрафа в 30 тысяч рублей до дисквалификации. Однако это требование действует до 31 декабря 2017 года (для городов федерального значения — до 30 июня 2019 года). Начиная с 1 января 2018 года (для городов федерального значения — с 1 июля 2019 года) раскрывать информацию необходимо в ГИС «ЖКХ». За отсутствие информации до/после указанных выше дат в указанной системе предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 50 тысяч до 300 тысяч рублей или дисквалификации на срок до 3 лет.

В данный момент портал «Реформа ЖКХ» — это первичный инструмент для контроля ошибок, допускаемых управляющими компаниями. Мы использовали его для проведения своего анализа.
Кто придумал "РеформуЖКХ"?
Портал создан в рамках реформирования системы ЖКХ и определен в качестве официального приказом Минрегиона России. Объем и порядок раскрытия информации на нем определяется Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, и Приказом Минстроя России.
Параметры исследования
1. Общая площадь дома, кв.м
2. Общая площадь жилых помещений, кв.м
3. Общая площадь нежилых помещений
4. Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества, кв.м
5. Количество помещений, ед.
6. В том числе жилых, ед.
7. В том числе нежилых, ед.
8. Авансовые платежи потребителей (на начало периода), руб.
9. Переходящие остатки денежных средств (на начало периода), руб.
10. Задолженность потребителей (на начало периода), руб.
11. Всего денежных средств с учетом остатков, руб.
12. Авансовые платежи потребителей (на конец периода), руб.
13. Переходящие остатки денежных средств (на конец периода), руб.
14. Задолженность потребителей (на конец периода), руб.
15. Начислено за услуги (работы) по содержанию и текущему ремонту, руб.
16. В том числе: за содержание дома, руб.
17. В том числе: за текущий ремонт, руб.
18. В том числе: за услуги управления, руб.
19. Получено денежных средств, руб.
20. В том числе: денежных средств от собственников/нанимателей помещений, руб.
21. В том числе: целевых взносов от собственников/нанимателей помещений, руб.
22. В том числе: субсидий, руб.
23. В том числе: денежных средств от использования общего имущества, руб.
24. В том числе: прочие поступления, руб.
Ошибка 1
Осведомлен — значит вооружен
Управляющая компания не публикует обязательную информацию
Кто установил эти сроки?
Состав и сроки сдачи отчетности определены совместным приказом Минкомсвязи и Минстроя.

Заполнение профиля дома — обязанность УК. Пустой профиль дома не дает возможности проконтролировать работу управляющей компании. Это может использоваться для сокрытия реальных поступлений, затрат и содержания проведенных работ.

Отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом и годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность компаний публикуются ежегодно, в течение I квартала года за предыдущий год, то есть до 31 марта.

На момент сдачи отчётности (мы проверяли 9 апреля) только по 5905 домам из 17 746 были полностью заполнены данные о площадях и финансовой отчетности.

За отсутствие этих сведений управляющая компания может получить штраф:

  • для должностных лиц в размере от 50 тысяч до 100 тысяч рублей или дисквалификации на срок до 3 лет;
  • для индивидуальных предпринимателей — от 250 тысяч до 300 тысяч рублей или дисквалификации на срок до 3 лет;
  • для юридических лиц — от 250 тысяч до 300 тысяч рублей.

На данный момент УК в спешном порядке размещают недостающие сведения, сейчас эти данные доступны в полном объеме уже более чем по 9499 домам.
Мы проверили, как управляющие компании заполняют профили домов по 4 основным категориям информации:


  • площадь дома;
  • начисления;
  • балансовые показатели по дому;
  • поступившие на счет УК средства.
Всего проверили 24 показателя.

Хорошая новость заключается в том, что в среднем 71% информации публикуется в профилях домов (если считать, что 100% - наличие информации по всем 24 показателям).

Плохая — по 134 домам Петербурга информация вообще не размещена!
Если информация размещена, можно проконтролировать, правильные ли суммы начисляет управляющая компания за свои услуги, когда запланирован ремонт, а также прочитать протоколы собраний собственников, где, возможно, за вас кто-то уже принял решение и поставил подпись.

UPD (6.07.17): Кстати, общие собрания собственников жилья должны проводиться ежегодно. В идеале подобные собрания работают как инструмент для решения проблем владельцев квартир, связанных с жилищно-коммунальными услугами. На собраниях устанавливают способ управления домом, выбирают управляющую компанию и даже определяют тарифы. Решения собраний оформляются протоколами, которые в обязательном порядке публикуются в ГИС ЖКХ и на сайте «РеформаЖКХ». Увы, портал «РеформаЖКХ» не позволяет достоверно установить, принимались ли протоколы общих собраний собственников, если они не опубликованы. В любом случае: если в вашем доме собрания собственников не проводились — это незаконно, и стоит задуматься о качестве предоставляемых управляющей компанией услуг. Однако вопрос, прежде всего, к самим собственникам, потому что проведение собраний — в их интересах.Если же собрания проводились, а протоколов нет, — это тоже незаконно, и вы можете обратиться за раскрытием данных документов в ваш жилкомсервис.
Лицо, инициировавшее общее собрание, размещает решения и протокол собрания в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), а также предоставляет копии решений и протокола в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК не позднее чем через десять дней после проведения собрания.
По закону управляющая организация обязана в течение пяти дней с момента получения документов от инициатора собрания направить копии решений и протоколов общего собрания собственников помещений в орган государственного жилищного надзора. Передача данных копий должна осуществляться в том числе путем размещения в ГИС ЖКХ электронных образов решений, протокола в электронной форме, при этом они должны находиться в открытом доступе и быть доступны для обозрения в ГИС ЖКХ. При этом в обязательном порядке информация должна быть размещена на сайте reformagkh.ru, а также по усмотрению управляющей организации либо на сайте самой УО, либо на портале ЖКХ СПб - gilkom-complex.ru.
Ошибка 2
Человеческий фактор
Управляющая компания допускает грубые ошибки в финансовой отчётности
Когда управляющая компания заполняет несколько сотен профилей домов и по каждому регулярно должна отражать десятки показателей, всегда есть вероятность ошибки. Однако количество подобных ошибок оказалось для нас неожиданностью.

Мы выделили категорию грубых ошибок, к которым отнесли:

  • нулевые площади;
  • нулевые начисления;
  • несовпадение суммарных значений площадей и начислений (если УК поставит запятую не там, площадь или сумма платежей может вырасти в 100 раз!).

Мы нашли 3088 грубых ошибок, допущенных 184 управляющими компаниями.


Огромное количество таких ошибок привело к тому, что отклонения в финансовой отчетности при сравнении с нормативными значениями достигли 811 миллионов рублей «в минус» и 3,2 миллиардов рублей «в плюс»!

Но лучше один раз увидеть…
Кстати, после публикации «Делового Петербурга» представители ООО «Строительные системы» оперативно исправили в профилях домов ошибки, которые приводили к расхождениям на сумму более 2 млрд рублей. Сейчас похожая проблема имеется у ЗАО «Сервис-Недвижимость».

Управляющие компании должны исправлять свои ошибки. Вы можете узнать, есть ли они в отчетности по вашему дому при помощи калькулятора.
Ошибка 3
Не сходится
Управляющая компания завышает или занижает платежи в финансовой отчётности
По общему правилу, размер оплаты текущего ремонта, содержания дома и услуг по управлению определяется общим собранием собственников. Решение, принятое на собрании, оформляется протоколом. Протокол публикуется на официальном сайте УК и на «РеформеЖКХ». Если такого протокола нет, применяется рекомендованный тариф, установленный Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга.

Учитывая, что на практике сведения о собственных тарифах управляющих компаний найти практически невозможно (к тому же они очень часто совпадают с тарифом Администрации), мы рассчитали номинальные суммы, подлежащие начислению, исходя из рекомендованного тарифа.

Наш расчет позволил выявить огромные расхождения между этими номинальными суммами и суммами, о которых отчитались управляющие компании. Даже если исключить грубые ошибки (за которыми может стоять и реальное несоответствие начислений тарифам), мы получим:

Текущий ремонт:
- 365 645 465 руб. занижений
+ 65 492 860 руб. завышений

Услуги управления:
- 82 765 178 руб. занижений
+ 267 861 089 руб. завышений

Содержание дома:
- 505 750 479 руб. занижений
+ 2 511 653 492 руб. завышений
Если быть честными, в ходе анализа среди почти 18 тысяч домов нам удалось найти только два дома, в которых суммы начислений до копейки совпали с тарифными значениями: по адресу ул. Канареечная, д. 6/4, стр. А и наб. Морская, д. 17(12 л/к), стр. Ж. Оба — под управлением ЖКС № 1 Василеостровского района.

Понять истинную природу отклонений от номинальных тарифных значений достаточно сложно.

По данным собеседников «Делового Петербурга», к причинам можно отнести:


  • привычку не отражать суммы, собранные с нежилых помещений;
  • «перебрасывание» денег между целевыми статьями;
  • технические ошибки.

Отвечая на запрос «Делового Петербурга», Жилищный комитет СПб приводит следующие причины таких отклонений:

  • неначисление платы по пустующим и нежилым помещениям;
  • неначисление платы за текущий ремонт гражданам, проживающим в аварийных и непригодных помещениях;
  • отсутствие в нормативном тарифе сумм, предусмотренных для оплаты расходов на санитарное содержание придомовой территории, очистку мусоропроводов, обслуживание и ремонт приборов учета, лифтов, вывоз и утилизацию отходов;
  • неначисление платы за содержание и ремонт лифтов гражданам, проживающим на первых этажах и гражданам, в подъездах которых отсутствует лифт;
  • отсутствие на сайте «Реформа ЖКХ» специальных полей для ввода данных по этим расходам.
Все эти доводы не освобождают управляющие компании от обязанности размещать информацию о размере платы за текущий ремонт/содержание дома/услуги управления. Поэтому если вы считаете расхождения значительными, это достаточное основание, чтобы узнать у управляющей компании, откуда они возникли.
Что делать #1. Как проверить информацию по дому?
1
Найти дом в нашем калькуляторе
Достаточно выбрать улицу и номер дома. Вы сразу увидите, есть ли сведения по вашему дому и отклоняются ли суммы по текущему ремонту/содержанию дома/услугам управления, о которых отчиталась УК, от номинальных.
Перейти к калькулятору
2
Найти ваш дом на «Реформе ЖКХ»
Нужно зайти на сайт «РеформыЖКХ», последовательно выбрать округ, район, улицу и дом или сразу ввести адрес в поисковую строку. Затем перейти на вкладку «Отчеты по управлению».
Перейти на «РеформуЖКХ»
3
Проверить сайт управляющей компании
Финансовая отчетность и данные о начисленных суммах должны быть опубликованы на «Реформе ЖКХ», но протоколы общих собраний, которыми установлены тарифы на текущий ремонт/содержание дома/услуги управления, дополнительно публикуются именно на сайтах УК. Адреса сайтов УК можно погуглить или найти через сервис «РеформыЖКХ». Сведения могут быть приведены в неожиданном разделе, поэтому лучше посмотреть повнимательнее.
Найти свою УК на «РеформеЖКХ»
Что делать #2. Если данных нет, в них обнаружены ошибки или отклонения?
1
Обратитесь в УК по электронной почте
Можно потребовать разместить информацию на сайте или объяснить выявленное расхождение/ошибку. Укажите в запросе адрес дома, ссылку на профиль дома на «Реформе ЖКХ» и суть требования.

Узнать электронный адрес УК можно на портале reformagkh.ru в разделе «Мой управляющий». УК должна ответить в течение 10 рабочих дней, а если не получите ответ, можете смело переходить к следующим шагам.
Найти свою УК на «РеформеЖКХ»
2
Пожалуйтесь на действия УК в Жилищную инспекцию
Для этого также есть специальная форма обратной связи
Приемная Жилищной инспеции Санкт-Петербурга
3
Пожалуйтесь на действия УК в Жилищный комитет
И здесь есть форма обратной связи!
Приемная Жилищного комитета Санкт-Петербурга
4
Оформите обращение в системе «ГИС ЖКХ»
Здесь вам потребуется учетная запись ЕСИА — если вы зарегистрированы на Госуслугах, этот вариант вам подойдет. Плюс в том, что можно потребовать провести проверку в отношении управляющей компании
Личный кабинет в «ГИС ЖКХ»
5
Пожалуйтесь на действия УК в районную прокуратуру
Воспользуйтесь формой обратной связи прямо на сайте прокуратуры
Приемная Прокуратуры Санкт-Петербурга
Поделитесь этим руководством с вашими друзьями и читайте дальше!
Чтобы облегчить вашу жизнь, мы сделали калькулятор
Красивый и удобный калькулятор доступен на портале «Делового Петербурга», а также на нашем сайте. Он поможет выяснить:

  • какая управляющая компания отвечает за ваш дом;
  • размещает ли она информацию на «РеформеЖКХ»;
  • сколько начислила денег за 2016 год и сколько должно получиться по тарифу Администрации Санкт-Петербурга;
  • допустила ли ошибки при заполнении информации по вашему дому
Made on
Tilda